新疫苗和相关技术的开发加速了生命科学行业在大流行期间的全速发展。由于强劲的资本流动，生命科学公司继续扩大其在大多数市场的足迹。因此，对这个利基空间的需求开始超过供应，促使生命科学企业寻求替代方法——例如适应性再利用——以在这个竞争激烈的领域蓬勃发展。

根据最近的Cushman & Wakefield 生命科学报告，美国国立卫生研究院的资助总额在 2021 年达到 358 亿美元，超过了大流行前的水平，创下历史新高。与此同时，生命科学行业的就业情况一直好于整体就业市场。年初至今，截至 8 月，全国共有 413,120 个生命科学职业职位，比去年同期增长 28%。

满足生命科学专业人士的需求

在生命科学设施中工作的专家对这些空间的外观有着独特的需求。Presidio Bay Ventures在不影响其设施技术要求的情况下承认并优先考虑人为因素。该公司在全国拥有 390 万平方英尺的新建筑和适应性再利用，价值近 33 亿美元。

“从历史上看，生命科学、实验室和研发设施的开发人员所犯的最大谬误之一是假设科学家和研究人员不同于白领上班族，导致项目在核心建筑设计中忽略了健康、保健的人为因素Presidio Bay Ventures 董事总经理 Cyrus Sanandaji 告诉Commercial Property Executive。

Nuveen Real Estate全球办公室负责人查德·菲利普斯 (Chad Phillips)将人为因素确定为推动该行业蓬勃发展的关键因素之一，此外还有上市速度和空间灵活性。

Phillips 说：“生物科学领域的继承性质可能是不稳定的，获得适当股权以进一步发展租户业务的能力至关重要。” “因此，早期公司的成功基于里程碑——FDA 批准、系列资金等——这直接影响他们对空间的使用。”

Cushman & Wakefield 的同一份报告发现，截至今年 8 月，50% 的生命科学风险投资交易涉及种子或早期交易，其中 38% 的交易涉及处于早期成长阶段的公司，因为他们寻求推进他们的运营——包括扩大他们现有的实验室和办公室的足迹。

如果执行得当，适应性再利用机会有能力满足对利基空间的需求，同时重新利用过时的结构。

根据 Sanandaji 的说法，为了确定建筑物是否适合转换，需要考虑一些基本标准。例如，修改柱间距、天花板高度和结构荷载的成本非常高(如果不是不可能的话)。

其他方面，例如添加或扩展装卸码头、货运电梯、将新竖井切入结构以进行垂直和水平通风的能力，也很重要，需要考虑在内。除了这些物理因素外，位置和距离对生命科学公司也起着重要作用，因为这些租户通常更喜欢聚集在创新区内的其他类似公司周围。

为什么位置很重要

Sanandaji 认为，某些子市场，如加利福尼亚州的圣卡洛斯和红木城——两个崭露头角的生命科学中心——将表现出色，因为它们适合步行、设施丰富的环境和以交通为导向的位置。

“在这些类型的子市场中定位项目，同时在我们的设计中强调人为因素，让我们的租户能够通过最大限度地招聘、保留和提高生产力来蓬勃发展，”他说。

Presidio Bay Ventures 在圣卡洛斯拥有三个活跃的生命科学重建项目。其中之一是777 Industrial Road，前身为 45,000 平方英尺的汽车经销店，将成为一座 147,000 平方英尺的生命科学大楼，配备最先进的设施以及核心和外壳基础设施。该公司最近还完成了对轻工业园区 642 Quarry Road 的收购，并正在寻求开发一个 500,000 平方英尺生命科学园区的权利。

Presidio Bay 在其他加州市场也很活跃，包括旧金山、山景城和帕洛阿尔托，所有这些市场的研发和实验室需求都在持续增长。

“我们相信这些项目将继续扩大各自的区域，成为新兴的创新区。鉴于我们的专业知识和本地影响力，我们目前专注于湾区，这使我们相对于其他开发商处于优势地位，”Sanandaji 说。“虽然我们研究了其他市场，但我们相信，鉴于供求关系，该行业有充足的机会。”

Nuveen 还在西洛杉矶的 Playa Vista 地区开展适应性再利用项目。今年早些时候，该公司与HATCHspaces和医疗保健开发商NexCore Group一起收购了占地 56,300 平方英尺的工业资产，该资产将被重新开发为生物制造设施，用于治疗耐抗生素和难以治疗的细菌感染。

Breakthrough Properties —— Tishman Speyer和Bellco Capital的合资企业——在其投资组合中也有多个生命科学再开发项目，包括位于科罗拉多州博尔德的 Boulder 38 by Breakthrough，这是一个办公室到生命科学的转换项目，拥有 164,000 平方英尺的办公室，实验室和弹性空间。此外，该公司正在费城中心城市子市场的 2300 Market Street 开展工作——计划重新开发前工业用地，以支持 200,000 平方英尺的生命科学空间。在圣地亚哥，开发商有两个正在进行的项目：Breakthrough campus 的 Torrey View 和 Torrey Plaza，一个办公室到实验室的转换项目。

展望未来，Phillips 预计核心市场的转换将继续进行，尽管速度会放缓。

“由于市场租金的惊人增长，我们在过去 5 年中看到交付量显着增加，但我们看到吸收量有所下降，”他说。

他预计当前的良好制造规范 (cGMP) 航天子行业将在核心和新兴子市场中同样增长。cGMP 不太依赖于位置，由于核心市场的供应限制和/或成本和物流方面的考虑，Nuveen 正在进一步扩展到新市场。此外，随着租户对灵活性的需求增加，模块化实验室是另一种流行趋势。

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