利率上升预计将对房地产市场产生比平时更快的影响，因为借贷能力下降和抵押贷款还款额增加对已经放缓的买家需求造成压力。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士表示，从历史上看，现金利率的变化需要数月才能产生影响，但由于非常高的价格和债务收入比率使市场对利率变化更加敏感，滞后已经缩小。

“传统上，更高的利率需要一段时间才能达到，因为它们通常会用更高的就业和更高的工资来抵消好消息，”奥利弗说，并补充说，在2009年第一次加息和价格疲软之间有八个月的时间。

“这一次的复杂之处在于，固定(抵押贷款)利率在推动繁荣方面发挥了比正常更大的作用。

奥利弗说，创纪录的低固定抵押贷款利率一直是繁荣的关键驱动力，占贷款的份额比通常看到的要大得多。但它们去年触底反弹，此后迅速攀升，在官方现金利率上调之前降低了借贷能力。

“房地产繁荣背后的关键动力现在已经逆转，”他说。

“新买家最终的支付能力远低于一年前，尽管我们只看到了澳洲联储的一次举措。我认为影响会更快地显现出来。

奥利弗预计，现金利率将在年底前达到2%，并在明年年中达到2.5%左右的峰值。再加上负担能力恶化，这将推动全国价格从年中到2024年初下跌10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将处于该范围的高端。

联邦银行(Commonwealth Bank)澳大利亚经济主管加雷斯·艾尔德(Gareth Aird)表示，现金利率变化与其对市场的影响之间的历史滞后一直在缩短，预计其影响将迅速出现，特别是考虑到对多次加息的预期。

Aird指出，拍卖清盘率已经走软，悉尼和墨尔本的价格已经见顶，因为固定利率上升，买家疲劳，负担能力限制以及对现金利率上调的预期日益增加，打压了市场情绪。

“导致紧缩周期的势头将影响[现金利率]加息的速度......直到最近，其他一些首都的势头相当强劲，因此(市场)可能会在更长时间内保持强劲，但肯定在悉尼和墨尔本，我们将立即看到拍卖清盘率等指标的影响，“他说。

Domain Group的数据显示，悉尼的初步拍卖清盘率周六降至58.5%，而墨尔本的清盘率降至60.1%。60%的清盘率大致与平衡的市场相关。

Aird 预计澳洲联储将在 2022 年 6 月、7 月、8 月和 11 月加息 25 个基点，年底现金利率将达到 1.35%，然后在 2023 年 2 月进一步加息 25 个基点。

他预计全国房地产价格将在年中达到顶峰，年底持平，明年下跌约8%。然而，如果利率上升，跌幅会更大。

Aird表示，利率上升降低了买家的借贷和消费能力，从而降低了价格。然而，在降温的市场中，买家也可能撤回他们准备在房屋上花费的资金，随着价格回落，更多的买家可能会决定观望，导致价格进一步下跌。

CobdenHayson董事、悉尼销售代理马修·海森(Matthew Hayson)表示，去年年底买家情绪已经转变，近几个月拍卖清盘率一直在下降。

由于买卖双方的价格预期出现巨大脱节，他内西部市场的大部分拍卖都变得艰难而沉闷，一些卖家坚持 2021 年的价格，而一些买家高估了市场降温的程度。

“市场动态已经发生了变化。这是一个不同的环境，买家较少，人们现在只有在有正当理由(例如扩大规模或缩小规模)并且更加谨慎的情况下才会搬家，“他说。

“在过去18个月中，价格之上的10%至15%的泡沫增长......我认为这将很快消失，它将在未来六个月内消失。

马修·海森

海森表示，买家更加专注于他们认为的价值，并且随着对利率上升和房地产价格下跌的预测成为头条新闻，他们变得更加担心支付过高的费用。他认为对多次加息的预期已经造成了损失，并且最终将对市场产生重大影响。

“在过去18个月中，价格之上的10%至15%的泡沫增长......我认为这将很快消失，它将在未来六个月内消失。

Cate Bakos Property的墨尔本买家经纪人Cate Bakos认为，现金利率上调尚未对她工作的中端市场产生明显影响。她预计多次加息会让买家感到紧张，但强调即使这些最终发生，利率仍将相对较低。

巴科斯仍然看到买家达到最大借款限额以进入市场，银行会评估他们通过利率缓冲满足更高抵押贷款还款的能力。其他人则试图争分夺秒，尽早购买以保持借款能力。

“贷款人收紧借贷能力的想法似乎对他们的影响似乎比提高还款的想法更大，”她说。

巴科斯一直在鼓励获得预先批准的客户检查他们的借贷能力是否会受到利率上升的影响，并鼓励其他买家也这样做。

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