近年来，在大多数市场中，我们看到环境、社会和治理政策(ESG)以及推动净碳零排放受到关注。从这一转变中，房地产市场见证了可持续发展法规的兴起和投资者行为的转变，导致绿色溢价和棕色折扣，直接影响全国的资产价值。

2019 年 6 月，英国提出了到 2050 年温室气体排放至少减少 100% 的目标，即“净零目标”。随着 COP27 等活动以及近年来人们对气候变化的更多关注，可持续发展和 ESG 已成为流行语，尤其是在房地产行业。这是因为建筑环境中存在隐含和可操作的碳。根据世界绿色建筑委员会的数据报告显示，建筑目前占全球能源相关碳排放的 39%：其中 28% 来自运营排放，即供暖、制冷和供电所需的能源，其余 11% 来自材料和建筑。自净零目标通过立法以来，政府发布了净零战略，通过为采购建筑或基础设施项目的人员实施脱碳标准来帮助推动这一目标的实现。英国政府商务职能部门发布的2022 年指导说明概述了要求和实用资源。

净零战略的引入及其围绕建筑可持续性标准的法规和法律要求不可避免地对投资决策产生了影响。2022 年 RICS 可持续发展报告发现，约 65% 的英国投资者和住户指出，过去 12 个月里住户对“绿色”建筑的需求有所上升，约 45% 的人表示投资者对“绿色”建筑的兴趣略有增加。紧随其后的是今年 4 月推出的最低能效标准 (MEES) 法规——规定继续出租能源性能证书 (EPC) 评级为 F 或 G 的商业地产将是非法的——这是预计的结果到 2030 年再次升至 B 级。

从历史上看，如果租户或房地产开发商提供的产品超出最低能源或可持续性要求，他们将保证“绿色溢价”。这些房产的出售价值将远远高于其行业内具有类似财务状况的其他房产。2023 年 BCLP 法能源效率系列强调指出，在伦敦，BREEAM(世界领先的基于科学的可持续建筑环境验证和认证系统套件)评级为优秀或优秀的开发计划在竣工 24 个月后，租赁速度加快，空置率降低。该系列显示，获得绿色认证的建筑受益于租金溢价(高达 23%)、入住率增加(高达 17%)和售价(高达 43%)。这是因为资产的碳和环境影响对其价值至关重要。由于这一代建筑可能会存在到 2050 年之后，因此如果现在的设计和采购无法做到这一点，则需要大量的前期投资来确保建筑坚持提供与 2050 年目标一致的碳和环境绩效。

法律法规和市场活动形成夹钳，推高可持续资产的价值。但这意味着我们现在已经达到了这样一个阶段：租户和开发商已经意识到可持续产品的价值，而以前被认为超越的东西已经成为常态。大多数建造工业建筑的开发商现在都拥有 BREEAM“优秀”评级或 EPC A 评级，这意味着可持续地位正在成为行业标准，而不是溢价或附加值。

尽管位置一直是房地产市场价值驱动因素的关键，但我们看到越来越多的黄金地段房产以“棕色折扣”出售以供其他用途。

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